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住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，但物业服务企业虽然是消防设施维护管理的主体，但除非物业合同有特别约定的以外，消防设施的维修费用应由业主共同负担，从专项维修资金中支出。

基本案情：

株洲市天元区保利大厦A座、B座因消防系统设备陈旧老化，存在重大火险隐患。株洲市公安局消防支队于2015年11月18日下达了《消防整改通知书》。2016年8月29日，该局报请株洲市人民政府对保利大厦依法采取关停、查封措施，并列为株洲市人民政府挂牌督办单位。2016年7月19日，被告新天公司联合株洲天伦物业管理有限责任公司向株洲市天元区保利大厦A、B座业主就该栋大楼的消防维修工程发出维修基金启动号召，请各业主在维修基金申请书上签字。原告晨发公司对株洲保利大厦A、B座的地下室进行了消防维修工程施工。维修完成后，湖南宏源中柱工程项目管理有限公司对该项目的维修费用进行了审核确认，其维修费用总额为383073.68元。2016年12月16日，株洲保利大厦B座业主代表、被告新天物业公司、株洲保利大厦B座的株洲天伦物业有限公司签订协议书；确认原告的维修费用共计383073.68元，其中株洲保利大厦A座承担149398.73元，株洲保利大厦B座承担233674.95元。株洲保利大厦A座在协议书上签名的仅有业主于某、李某、潘某三人，未获被告株洲保利大厦A座业主委员会书面授权。2017年3月31日，经株洲市公安消防支队检查，认为被告新天公司的重大火灾隐患已整体消除，并作出重大火灾隐患销案通知书。被告新天公司申请支付房屋维修资金并报送株洲市房屋维修资金管理中心启动维修基金。被告新天公司在与原告晨发公司签订消防维修工程合同，并启动维修基金方面与被告株洲保利大厦A座业委会产生分歧。原告晨发消防公司向法院起诉，要求判令株洲市保利大厦A座小区业主委员会和株洲市新天物业管理有限公司共同向原告支付工程款149398.73元。另，株洲保利大厦A座业主于2016年3月30日发起成立株洲保利大厦A座业主委员会，并在株洲市物业管理处登记备案。

审理过程：

一审法院认为：本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：原告晨发公司诉讼主张有无事实及法律依据。原告晨发公司与被告新天公司、案外人株洲保利大厦B座、株洲天伦物业管理有限公司签订的《协议书》是各方真实意思表示，对签约方均具约束力。原告晨发公司诉讼要求被告新天公司按约定支付工程价款的诉讼主张，予以支持。被告株洲保利大厦A座业委会虽有三位业主在该协议上签名，然该三业主中既没有业委员会主任，也未获被告株洲保利大厦A座业主委员会书面授权。该院认为，该三业主在协议书上的签名并不代表被告株洲保利大厦A座业委会，该协议效力不及于被告株洲保利大厦A座业委会。因此，对原告晨发公司要求被告株洲保利大厦A座业委会支付工程价款的诉讼主张，不予支持。对于被告新天公司的工程价款可以动用维修基金辩解意见，因其未书面征求被告株洲保利大厦A座业委会同意，亦不予采纳。判决：限被告株洲新天物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告湖北晨发消防装饰工程有限公司湖南分公司支付工程款149398.73元，驳回其他诉讼请求。

二审法院认为：本案系合同纠纷。二审的争议焦点为：本案中晨发公司工程款的支付责任应由谁承担。本案中，保利大厦A座、B座因消防系统设备陈旧老化，存在重大火险隐患，株洲市公安局消防支队于2015年11月18日下达了《消防整改通知书》。2016年8月29日，该局报请株洲市人民政府对保利大厦依法采取关停、查封措施，并列为株洲市人民政府挂牌督办单位。本案所涉消防工程虽位于地下室，工程施工前晨发公司也未与A座业委会直接签订施工合同，但该工程受益范围包括保利大厦A座和B座全体业主，系对A座、B座物业公共部分及设施的维修，根据《物业管理条例》第五十三条的规定，该费用应在A座、B座的物业维修资金中支付。虽然《中华人民共和国物权法》规定，使用维修资金原则上应当经业主大会表决通过，但本案因存在重大消防隐患、危及公共利益的紧急情形，应立即使用维修资金进行整改，而不受是否召开业主大会或业主大会是否表决通过的影响，《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第十八条“物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式……”及第二十五条“物业专项维修资金的应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况。主要包括以下情形：（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况……”对此亦有明确规定。上诉人新天公司系物业服务企业，仅为A座全体业主提供物业服务，在法律上对物业公共部分、设施的维修费用并无支付义务，其虽在分担工程款的协议书上盖章，但并不表示所欠工程款由其负担。因本案所涉分担的工程款149398.76元受益范围为A座全体业主，故该款应在A座维修基金中支付，A座业委会作为A座维修资金的管理者，应向晨发公司承担支付责任。一审判决由新天公司承担本案工程款的支付责任，没有事实和法律依据，二审予以纠正。判决株洲市保利大厦A座小区业主委员会于本判决生效之日起十日内向湖北晨发消防装饰工程有限公司湖南分公司支付本案所涉工程款149398.73元。

再审法院认为：无论A座业委会申请再审的理由如何，晨发公司对涉案的地下室进行了维修，这是不争的事实。晨发公司的工程款必须得到保障。新天公司根据公安部门的消防整改要求，组织施工单位进行维修，这是其积极履行物业公司职责，其行为理应得到支持和保护。涉案地下室的车位虽然只是少部分业主所有，但不能否定其为公共设施的事实。晨发公司进行维修后，最终的受益方是A座所有业主。二审法院根据各方当事人的诉辩以及递交的证据，对A座业委会是否应当承担维修费用问题作出了充分论述。经本院审查，二审判决认定事实以及判决理由充分，且合理合法，应予确认。A座业委会向本院申请再审既没有新的事实和理由，也没有新的证据佐证自己的主张，故其申请再审的理由不能成立。裁定驳回株洲市保利大厦A座小区业主委员会的再审申请。

律师评析：

《消防法》第十八条第二款规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”，可见物业是小区消防的消防安全负责人或消防安全管理人，物业也常常是行政处罚的处罚主体。但是，除非物业合同有特别约定的以外，该消防设施在保修期满之后，维护、更新、改造等费用，应当由业主承担，动用小区维修资金的。但我国现阶段，有些小区特别是老旧小区，业主委员会往往缺乏消防安全意识，不愿意动用“房屋的养老钱”，甚至有些小区连业主委员会都没有，导致住宅专项维修资金的使用困难重重。本案中，法院根据相关规定，认为本案使用维修资金的情形属于“存在重大消防隐患、危及公共利益的紧急情形，”从而不受是否召开业主大会或业主大会是否表决通过的影响，从而判定由座位利益承受主体的业主承担最后的整改费用，似乎是给予许多物业服务企业一个处理类似问题的思路，也给许多行政机关打破僵局的可行性方案。但《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十四条规定了“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用设施设备进行维修和更新、改造”的简易程序，但对“紧急情况”却没有进一步规定，各个地方的专项维修资金管理办法在规定本身也相差较大，本案因地方规范胜诉，但也难免受地方所限，不同地区还要看不同地区规范和司法实践先例。

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